Jeżeli w ramach podziału majątku wspólnego Sąd dzieli nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym, wówczas istotne jest w jaki sposób zostanie ustalona wartość takiej nieruchomości, gdyż ma to wpływ na rozliczenia między małżonkami, a w konsekwencji na ich sytuację w przyszłości.
Nieruchomość może zostać podzielona w następujący sposób - przez:
Z uwagi na to, że obowiązkiem Sądu jest ustalenie ceny nieruchomości wchodzącej w skład majątku powstaje pytanie jak ustalić wartość nieruchomości, gdy jest ona obciążona kredytem.
Na początku należy pamiętać, że stan nieruchomości będzie ustalany według stanu z chwili ustania wspólności majątkowej, czyli uprawomocnienia się wyroku o rozwód lub postanowienia o zniesieniu wspólności majątkowej oraz według cen z chwili dokonywania podziału.
Oznacza to, że są najczęściej dwie różne daty i w zależności od sytuacji gospodarczej ceny mogą kształtować się różnie w dniu ustania wspólności i w dniu podziału.
Aktualne jest pytanie jak ustalana jest wartość nieruchomości obciążonej kredytem. W tym zakresie orzecznictwo kształtowało się w różny sposób. Obecnie taką wskazówkę uzyskaliśmy w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 25.07.2019 r. w sprawie o sygn. akt: III CZP 14/19, gdzie wskazano, że „sąd - przyznając tę nieruchomość na własność jednego z nich - ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem”.
Co to właściwie oznacza?
Sądowy podział majątku wspólnego obejmuje aktywa wchodzące w skład tego majątku, a to oznacza, że nie dzieli się długów. Hipoteka która obciąża nieruchomość, przy ustalaniu wartości nieruchomości i przy ustalaniu wysokości spłat, nie istnieje. Rozliczaniu podlegają spłacone do dnia podziału raty kredytu, ale nie podlegają uwzględnieniu raty, które będą dopiero spłacane.
Przykładowo, jeżeli wartość nieruchomości wynosi 400.000 zł, a niespłacony kredyt wynosi 350.000 zł, to Sąd ustalając wartość nieruchomości przyjmuje kwotę 400.000 zł, a spłata na rzecz małżonka, któremu nie przyznano nieruchomości będzie wynosiła 200.000 zł.
Gdy Sąd przyzna nieruchomość obciążoną kredytem jednemu małżonkowi, z jednoczesną spłatą na rzecz drugiego małżonka, to takie orzeczenie nie ma wpływu na zobowiązania kredytowe małżonków, którzy wspólnie zaciągnęli kredyt. Bank, może więc żądać spłaty rat kredytu od każdego z małżonków, a nie tylko od tego, który pozostaje właścicielem nieruchomości. Małżonkowie w dalszym ciągu, niezależnie od podziału tego majątku i dokonanych spłat w ramach rozliczenia nieruchomości, mają obowiązek zapłaty rat kredytu. Uprawomocnienie się postanowienia o podziale majątku, nie wyłącza dochodzenia między małżonkami roszczenia o zwrot kwoty zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, spłaconego przez jednego z nich po takim podziale. Jednak małżonek, któremu przyznano nieruchomość obciążoną kredytem, a który będzie spłacał raty kredytu hipotecznego za drugiego małżonka, będzie musiał dodatkowo wytoczyć powództwo o zwrot kwot spłaconych za drugiego małżonka.
Istnieją jednak przypadki, gdy pominięcie obciążenia hipoteką może doprowadzić do podziału, który nie spełni swojego celu, dlatego pozwala na uwzględnienie istnienia kredytu hipotecznego i pomniejszenie o jego wartość, wartości nieruchomości.
Sąd Najwyższy nie wskazał konkretnych przypadków, gdyż są to bardzo indywidualne i trudno przewidywalne okoliczności, ale podał zarys takich okoliczności, które dotyczą:
W takich jak powyżej zarysowane przypadki można uwzględnić wartość nominalną hipoteki, aby urealnić wartość rynkową nieruchomości. Każdorazowo, o sposobie wyprowadzenia takiej wartości nieruchomości decydować będzie Sąd.